İfraz, bir taşınmazın (arsa veya tarla gibi) bölünerek birden fazla parsel haline getirilmesi işlemine verilen isimdir. İfraz işlemi, tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmazın sahip olduğu sınırların yeniden düzenlenmesi ile gerçekleştirilir ve belirli hukuki prosedürlere tabidir. İfraz işlemleri genellikle büyük bir arsanın satış, miras veya proje geliştirme gibi sebeplerle daha küçük parseller halinde ayrılması amacıyla yapılır.
Bu makalede, ifraz işlemlerinin ne olduğunu, nasıl yapıldığını, şartlarını, hukuki boyutlarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı bir şekilde ele alıyoruz.
İfraz Nedir?
Kelime anlamı olarak “bölme” anlamına gelen ifraz, imar hukukunda bir taşınmazın birden fazla bağımsız parsel haline getirilmesi işlemidir. İfraz işlemleri genellikle imar planlarına uygun şekilde yapılır ve belediye veya ilgili kurumların onayı gereklidir.
Türk Hukukunda İfraz
- 3194 Sayılı İmar Kanunu: İfraz işlemleri bu kanun kapsamında düzenlenir.
- Tapu Sicil Tüzüğü: İfraz edilen taşınmazların tapu kayıtları üzerinde nasıl düzenlemeler yapılacağı bu tüzükle belirlenmiştir.
İfraz İşlemleri Hangi Amaçlarla Yapılır?
İfraz işlemi, çeşitli sebeplerle yapılabilir. İşte en yaygın nedenler:
- Satış Kolaylığı: Büyük bir taşınmazın küçük parsellere ayrılarak satışı, hem alıcı hem de satıcı için avantaj sağlar.
- Miras Paylaşımı: Miras kalan bir taşınmazın mirasçılar arasında eşit şekilde paylaşılması amacıyla ifraz işlemi tercih edilir.
- Proje Geliştirme: Konut, ticari bina veya sanayi projeleri için uygun alanlar oluşturmak amacıyla taşınmazlar ifraz edilir.
- Yatırım ve Değer Artışı: Büyük bir arsanın bölünmesi, parsellerin değerini artırabilir ve yatırımcılar için cazip fırsatlar yaratabilir.
İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?
İfraz işlemi belirli bir hukuki ve idari sürece tabidir. İşte ifraz işleminin temel adımları:
1. Başvuru
- Taşınmaz sahibi veya vekili, belediyeye veya ilgili kurumlara ifraz başvurusu yapar.
- Başvuru sırasında gerekli belgeler (tapu, kimlik, dilekçe vb.) sunulur.
2. İmar Planına Uygunluk Kontrolü
- Belediyenin imar müdürlüğü, taşınmazın ifraz işlemine uygun olup olmadığını kontrol eder.
- Taşınmazın imar planına uygunluğu, yol, park, yeşil alan gibi kamu alanlarına ayrılması gereken kısımlar değerlendirilir.
3. Teknik Çizim ve Harita Çalışması
- Lisanslı bir harita mühendisi tarafından taşınmazın ifraz planı hazırlanır.
- Teknik çizimler ve ölçümler, belediyeye onay için sunulur.
4. Onay Süreci
- İlgili belediye veya kurum, ifraz planını inceleyerek onay verir.
- Onaylanan plan, tapu müdürlüğüne iletilir.
5. Tapu Sicilinde Tescil
- İfraz işlemi tamamlandıktan sonra, yeni oluşan parseller tapu siciline tescil edilir.
- Her parsel için ayrı bir tapu belgesi düzenlenir.
İfraz İşlemi İçin Gerekli Şartlar
İfraz işleminin yapılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir:
- İmar Planına Uygunluk: İfraz edilecek taşınmaz, imar planlarına uygun olmalıdır.
- Minimum Parsel Büyüklüğü: İmar yönetmeliklerinde belirlenen minimum parsel büyüklüğüne uyulması gerekir.
- Tek Tapu: İfraz işlemi, tek tapuya kayıtlı taşınmazlar için geçerlidir.
- Mülkiyet Hakkı: Taşınmaz üzerinde herhangi bir mülkiyet sorunu (haciz, ipotek vb.) bulunmamalıdır.
İfraz İşleminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yasal Uygunluk: Taşınmazın imar planlarına ve ilgili yasal düzenlemelere uygun olduğundan emin olun.
- Harita Mühendisi Seçimi: Teknik çalışmalar için lisanslı ve tecrübeli bir harita mühendisi ile çalışın.
- Belediye Onayı: İfraz işlemi, ilgili belediyenin onayı olmadan yapılamaz. Bu nedenle süreci titizlikle takip edin.
- Ek Masraflar: İfraz işlemi sırasında harita çalışmaları, belediye harçları ve tapu masrafları gibi ek maliyetler olabilir.
- Hukuki Danışmanlık: Karmaşık durumlarda bir avukattan veya tapu işlemleri konusunda uzman bir danışmandan destek alın.
İfraz ve Tevhid Arasındaki Farklar
| Kriter | İfraz | Tevhid |
|---|---|---|
| Tanım | Taşınmazın bölünerek birden fazla parsel oluşturulması. | Birden fazla taşınmazın birleştirilmesi. |
| Amaç | Satış, miras paylaşımı, proje geliştirme. | Daha büyük bir alan oluşturmak, proje genişletmek. |
| Tapu İşlemi | Yeni tapular düzenlenir. | Tek bir tapu oluşturulur. |
İfraz İşleminin Avantajları
- Yatırım Kolaylığı: Bölünmüş parseller, yatırımcılar için daha cazip hale gelir.
- Adil Paylaşım: Miras veya ortak mülkiyet durumunda taşınmazın adil şekilde paylaşılmasını sağlar.
- Gelişim Potansiyeli: Bölünen taşınmazlar, farklı projeler için kullanılabilir ve bölgenin gelişimine katkı sağlar.
İfraz İşleminin Dezavantajları
- Zaman Alıcı Süreç: İfraz işlemleri, özellikle büyük taşınmazlarda uzun sürebilir.
- Ek Maliyetler: Harita mühendisliği çalışmaları, belediye onay harçları ve tapu masrafları gibi maliyetler oluşabilir.
- Yasal Kısıtlamalar: İmar planlarına uygun olmayan taşınmazlar için ifraz işlemi gerçekleştirilemez.
Sonuç
İfraz, taşınmazın bölünmesi ve birden fazla parsel oluşturulması için kullanılan önemli bir işlemdir. Hem bireysel hem de ticari amaçlarla yapılan bu işlem, imar planlarına uygun şekilde gerçekleştirilmelidir. İfraz işlemi yapmayı düşünen kişilerin hukuki prosedürleri ve belediye onay sürecini dikkatle takip etmeleri önemlidir. Doğru planlama ve profesyonel destekle, ifraz işlemi hem bireyler hem de yatırımcılar için avantajlı bir çözüm olabilir.
