Zilyetlik, bir taşınır veya taşınmaz malın fiili olarak elde bulundurulması ve üzerinde tasarruf yetkisinin kullanılmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen zilyetlik kavramı, mülkiyet hakkından farklı olup, bir malın fiilen kullanımı ve kontrolünü ifade eder. Özellikle gayrimenkul hukukunda, taşınmazlara dair hak iddiaları, el değiştirme süreçleri ve tapusuz taşınmazların kullanımı açısından büyük önem taşır.
Bu yazıda “Zilyetlik nedir?” sorusunu detaylı şekilde ele alarak, türlerini, hukuki dayanaklarını, zilyetliğin korunması ve kaybedilmesi gibi kritik konuları inceleyeceğiz.
Zilyetlik Nedir?
Zilyetlik, bir eşya veya taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurmayı ifade eder. Zilyet olan kişi, o malı kullanabilir, başkalarına devredebilir veya elinde bulundurabilir. Ancak zilyetlik, her zaman mülkiyet hakkı anlamına gelmez.
Örneğin:
- Bir kiracı, kiraladığı evin zilyedi (kullanıcısı) olsa da malik (sahibi) değildir.
- Tapusu olmayan ancak uzun yıllardır bir araziyi kullanan kişi de zilyet olabilir.
Zilyetlik, mülkiyet hakkına dayalı olabilir veya sadece fiili kullanım olarak gerçekleşebilir.
Zilyetlik Türleri
Zilyetlik, hukuki ve fiili durumlara göre farklı türlere ayrılır. İşte en yaygın zilyetlik türleri:
1. Asli ve Fer’i Zilyetlik
- Asli Zilyetlik: Malı kendi adına kullanma hakkına sahip olan kişidir (Ev sahibi gibi).
- Fer’i Zilyetlik: Malı başkasının adına elinde bulunduran kişidir (Kiracı gibi).
Örnek: Bir ev sahibinin kiraya verdiği dairede ev sahibi asli zilyet, kiracı ise fer’i zilyettir.
2. Dolaylı ve Dolaysız Zilyetlik
- Dolaysız Zilyetlik: Malı fiilen elinde bulunduran kişidir (Evde oturan malik gibi).
- Dolaylı Zilyetlik: Malı bir başkasına kiralayan veya devreden ancak hukuki hakları devam eden kişidir.
Örnek: Bir arsa sahibinin arsasını bir başkasına kullanması için vermesi durumunda arsa sahibi dolaylı zilyet, kullanıcı ise dolaysız zilyettir.
3. Tek Başına ve Birlikte Zilyetlik
- Tek Başına Zilyetlik: Malın tek bir kişi tarafından kullanılmasını ifade eder.
- Birlikte Zilyetlik: Bir malın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa kullanılmasıdır.
Örnek: Bir apartmanın ortak otoparkı, apartmandaki tüm kat maliklerinin birlikte zilyetliğinde bulunur.
Zilyetlik ile Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?
Zilyetlik ve mülkiyet, sıkça karıştırılan iki kavramdır. Ancak zilyetlik, mülkiyetin bir göstergesi değildir.
| Kavram | Tanım | Örnek |
|---|---|---|
| Zilyetlik | Bir eşya veya taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurma hakkıdır. | Kiracı bir evin zilyedi olabilir ama sahibi değildir. |
| Mülkiyet | Bir malın resmi ve yasal sahibi olma hakkıdır. | Tapu sahibinin mal üzerinde tam yetkisi vardır. |
Mülkiyet hakkı, tapuda tescil ile kanıtlanabilirken, zilyetlik fiili kullanım ile belirlenir.
Zilyetliğin Hukuki Korunması
Zilyetlik, hukuki olarak korunur ve haksız müdahalelere karşı yasal yollarla korunabilir.
1. Haksız Müdahaleye Karşı Koruma
Bir kişi, haksız yere bir malı zilyedinin elinden alırsa, zilyet, mahkemeye başvurarak müdahalenin önlenmesini talep edebilir.
Örnek: Bir tarla sahibi, yıllardır kullandığı tarlaya başkalarının izinsiz müdahale ettiğini tespit ederse, zilyetlik hakkını koruma altına almak için mahkemeye başvurabilir.
2. Zilyetlik Davaları (Ecrimisil ve İstihkak Davaları)
- Ecrimisil Davası: Haksız işgal eden kişiye karşı açılan tazminat davasıdır.
- İstihkak Davası: Zilyetliği sona eren kişi, hakkını geri almak için açabilir.
Tapusuz Taşınmazlarda Zilyetlik
Zilyetlik, tapusuz taşınmazların mülkiyet kazanımında büyük bir rol oynar. Arazinin uzun süre fiilen kullanılması, belirli şartlar sağlandığında mülkiyet hakkına dönüşebilir.
1. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı
Tapusuz bir araziyi en az 20 yıl boyunca kesintisiz ve iyi niyetle kullanan kişi, mahkemeye başvurarak taşınmazın tapusunu alabilir.
Şartları:
- Arazinin tapusuz olması gerekir.
- En az 20 yıl boyunca fiilen kullanılması gerekir.
- Kullanımın kamuya açık ve çekişmesiz olması gerekir.
Zilyetlik Nasıl Kaybedilir?
Zilyetlik, bazı durumlarda sona erebilir veya kaybedilebilir. İşte en yaygın nedenler:
1. Zilyetliğin Devredilmesi
- Malın başka birine satılması veya devredilmesi.
- Kira veya kullanım hakkının sona ermesi.
2. Malın Fiilen Kullanımının Sona Ermesi
- Bir taşınmazın uzun süre kullanılmaması (örneğin terk edilmesi).
3. Hukuki Kararla Zilyetliğin Sona Ermesi
- Mahkeme kararı ile zilyetliğin kaldırılması.
- Kamulaştırma veya devlet tarafından el koyma.
Zilyetlik ile İlgili Yasal Düzenlemeler
Zilyetlik, Türk Medeni Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.
- Türk Medeni Kanunu Madde 973: Zilyetlik, bir malın fiili olarak elde tutulmasıdır.
- Madde 974: Zilyetlik, haksız müdahaleye karşı korunur.
- Madde 995: Kazandırıcı zamanaşımı ile tapusuz taşınmazlarda mülkiyet kazanılabilir.
Bu yasalar, zilyetliğin korunması ve hukuki işlemlerde nasıl değerlendirileceğini belirler.
Sonuç
Zilyetlik, mülkiyetten farklı olarak, bir mal veya taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurmayı ifade eden hukuki bir kavramdır.
Özetle:
- Zilyetlik, mülkiyet hakkı anlamına gelmez ama hukuki olarak korunur.
- Asli ve fer’i, dolaylı ve dolaysız gibi farklı türleri vardır.
- Tapusuz taşınmazlarda uzun süreli kullanım sonucu mülkiyet hakkı kazanılabilir.
- Haksız işgaller için ecrimisil ve istihkak davaları açılabilir.
Özellikle gayrimenkul sektöründe tapusuz taşınmazlar ve kiralama işlemleri açısından zilyetlik kavramı büyük bir öneme sahiptir. Hak kaybı yaşamamak için zilyetliğin hukuki boyutları iyi anlaşılmalı ve gerektiğinde yasal yollarla korunmalıdır.
