Bir apartman, site veya toplu konut projesinde ortak yaşam kurallarını ve yönetim süreçlerini düzenleyen en önemli belge yönetim planıdır. Yönetim planı, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen, ortak alanların nasıl kullanılacağını düzenleyen ve yöneticinin görevlerini içeren bağlayıcı bir belgedir.
Bu makalede “Yönetim planı nedir?” sorusuna kapsamlı bir yanıt vererek, kat mülkiyeti açısından önemini, içeriğini, hukuki geçerliliğini ve değişiklik sürecini ele alacağız.
Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, bir apartman, site veya toplu konutta ortak yaşamın nasıl yönetileceğini belirleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan resmi bir belgedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesine göre, bir bina veya sitede yönetim planının olması zorunludur ve tapuda tescil edilerek yürürlüğe girer. Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulan her taşınmazın tapu kayıtlarında bulunur ve kat maliklerini, kiracıları ve yöneticiyi bağlayıcı niteliktedir.
Yönetim planı şu konuları düzenler:
- Ortak alanların kullanımı ve gider paylaşımı
- Kat maliklerinin ve kiracıların hak ve sorumlulukları
- Site veya apartman yöneticisinin yetkileri ve görevleri
- Aidat, ortak giderler ve gecikme cezaları
- Genel kurul ve yönetim kurulu işleyişi
- Ortak alanlarla ilgili yasaklar ve kurallar
Bu belge, sakinler arasındaki olası anlaşmazlıkların çözülmesini kolaylaştırır ve toplu yaşam düzenini sağlar.
Yönetim Planının Önemi
Yönetim planı, kat mülkiyetine sahip olan herkes için bağlayıcı bir kurallar bütünü olduğu için büyük bir öneme sahiptir.
1. Kat Maliklerini ve Kiracıları Bağlar
- Tüm apartman veya site sakinleri yönetim planına uymak zorundadır.
- Kiracılar, yönetim planındaki kurallara ve aidat ödeme yükümlülüklerine tabidir.
- Eğer yönetim planına aykırı hareket edilirse, hukuki yaptırımlar uygulanabilir.
2. Ortak Alan Kullanımını ve Aidat Paylaşımını Düzenler
- Bahçeler, otoparklar, sosyal tesisler ve diğer ortak alanların nasıl kullanılacağını belirler.
- Aidatların nasıl hesaplanacağını ve ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını açıklar.
3. Yöneticinin Yetkilerini ve Görevlerini Belirler
- Apartman veya site yöneticisinin görev tanımını netleştirir.
- Yönetici seçim süreci, yetkileri ve görev süresi yönetim planında belirtilir.
4. Hukuki Geçerliliği Olan Bir Belgedir
- Tapuya tescil edildiği için, yönetim planı yasal olarak bağlayıcıdır.
- Anlaşmazlık durumlarında mahkemeler yönetim planını esas alır.
- Site veya apartman sakinleri, yönetim planına aykırı davrananlara karşı hukuki süreç başlatabilir.
Yönetim Planında Bulunması Gereken Maddeler
Yönetim planı genellikle aşağıdaki bölümlerden oluşur:
1. Genel Hükümler
- Yönetim planının amacı ve kapsamı
- Kat mülkiyetinin hangi taşınmazlar üzerinde kurulduğu
- Ortak kullanım alanlarının belirlenmesi
2. Ortak Alan Kullanımı ve Gider Paylaşımı
- Asansör, bahçe, otopark ve sosyal tesislerin kullanımı
- Giderlerin nasıl paylaşılacağı (m2’ye göre mi, eşit mi, kullanıcıya göre mi?)
- Aidat miktarları ve ödemelerin nasıl yapılacağı
3. Yöneticinin ve Denetçilerin Yetkileri ve Sorumlulukları
- Apartman veya site yöneticisinin kimler arasından seçileceği
- Yönetici ve denetçinin yetkileri ve görev süresi
- Genel kurul toplantıları ve karar alma süreçleri
4. Site veya Apartmanda Uyulması Gereken Kurallar
- Gürültü saatleri ve yasaklar
- Hayvan besleme kuralları
- Tadilat, bakım ve onarım kuralları
- Misafir kabulü ve otopark kullanımı
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planı, kat maliklerinin oy çokluğu ile değiştirilebilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5 (yüzde 80) çoğunluğunun onayı gereklidir.
Yönetim Planı Değiştirme Adımları:
- Genel Kurul Toplantısı Düzenlenir: Yönetim planı değişikliği önerisi gündeme alınır.
- Kat Maliklerinin Onayı Alınır: Kat maliklerinin en az yüzde 80’i (4/5 çoğunluk) değişiklik için oy kullanmalıdır.
- Yeni Yönetim Planı Tapuya Tescil Edilir: Onaylanan yönetim planı belediyeye ve tapu müdürlüğüne bildirilerek güncellenir.
Bu süreç tamamlandıktan sonra, yeni yönetim planı yürürlüğe girer ve tüm sakinler için bağlayıcı olur.
Yönetim Planına Uymamanın Sonuçları Nelerdir?
Yönetim planına uymayan kat malikleri ve kiracılar hakkında hukuki yaptırımlar uygulanabilir. İşte bazı yaptırımlar:
- Aidat ödemeyen kat maliklerine icra takibi başlatılabilir.
- Ortak alan kullanım kurallarına uymayan kişiler hakkında yasal işlem yapılabilir.
- Gürültü veya komşuluk kurallarına aykırı davrananlar için dava açılabilir.
- Genel kurulda alınan kararları uygulamayan yönetici hakkında değişiklik talep edilebilir.
Bu nedenle, kat malikleri ve kiracılar, yönetim planına uygun hareket etmeli ve kurallara uymalıdır.
Sonuç
Yönetim planı, kat mülkiyetinin olduğu her taşınmazda ortak yaşam kurallarını belirleyen, aidat ödemelerinden yöneticinin yetkilerine kadar birçok konuyu düzenleyen bağlayıcı bir belgedir.
Özetlemek gerekirse:
- Yönetim planı, tapuya tescil edilen ve tüm sakinleri bağlayan bir kurallar bütünüdür.
- Aidat paylaşımı, ortak alan kullanımı ve yöneticinin yetkileri bu belgede belirlenir.
- Tüm kat malikleri ve kiracılar, yönetim planına uymak zorundadır.
- Yönetim planı, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir.
- Kurallara uymayan sakinlere hukuki yaptırımlar uygulanabilir.
Apartman veya site yönetiminde huzurlu ve düzenli bir yaşam sağlamak için yönetim planının doğru hazırlanması ve eksiksiz uygulanması büyük önem taşır. Bu nedenle, kat malikleri yönetim planını dikkatlice incelemeli ve yasal haklarını bilmelidir.
