Tapu senedi, bir taşınmazın (konut, arsa, iş yeri vb.) kime ait olduğunu gösteren, devlet tarafından verilen resmi bir belgedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından düzenlenen tapu senedi, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kanıtlayan en önemli evraktır.
Bu makalede, tapu senedi nedir, tapu senedi türleri nelerdir, tapu senedi nasıl alınır, tapu senedi üzerindeki bilgiler nasıl okunur ve tapu işlemlerinde dikkat edilmesi gerekenler detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Tapu Senedi Nedir?
Tapu senedi, bir taşınmazın yasal sahibini ve taşınmazın hukuki durumunu gösteren resmi mülkiyet belgesidir. Tapu siciline kayıtlı olan her taşınmazın bir tapu senedi vardır ve bu belge, taşınmazın hukuki olarak kime ait olduğunu gösterir.
Tapu senedinin temel özellikleri:
Resmi bir belgedir ve sadece Tapu Müdürlüğü tarafından düzenlenebilir. Taşınmazın mülkiyet hakkını ve hukuki statüsünü gösterir. Üzerinde taşınmazın konumu, niteliği, yüzölçümü ve malik bilgileri yer alır. Alım-satım, miras, bağış veya takas yoluyla tapu senedi devredilebilir.
Örnek: Bir kişi ev satın aldığında, tapu devri tamamlandıktan sonra yeni sahibi adına düzenlenen tapu senedi resmi olarak mülkiyet hakkını gösterir.
Tapu Senedi Üzerinde Yer Alan Bilgiler
Tapu senedi, bir taşınmazın (konut, arsa, iş yeri vb.) mülkiyetini gösteren resmi belge olduğu için üzerinde birçok önemli bilgi bulunmaktadır. Bu bilgiler taşınmazın niteliğini, mülkiyet durumunu ve hukuki statüsünü belirlemeye yardımcı olur.
Tapu senedini doğru şekilde okuyabilmek, bir taşınmaz satın almadan önce gerekli kontrolleri yapmak ve hukuki riskleri önlemek açısından büyük önem taşır. İşte tapu senedi üzerinde yer alan bilgilerin detaylı açıklamaları:
1. Tapu Senedi Numarası
Her tapu senedinin kendine özgü bir numarası vardır ve bu numara, tapunun resmi kayıtlarda hızlıca bulunmasını sağlar.
Tapu numarası, taşınmazın tapu siciline hangi sıra ile kaydedildiğini gösteren benzersiz bir koddur.
Önemli Not: Eğer bir tapu numarası, birden fazla tapu kaydına aitse, bu yanlışlık veya birden fazla taşınmazın aynı tapu numarası altında kayıtlı olması anlamına gelebilir. Bu nedenle tapunun gerçekliği ve doğruluğu Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden sorgulanmalıdır.
2. Taşınmazın Konumu
Tapu senedi, taşınmazın hangi il, ilçe, mahalle veya köy sınırları içinde olduğunu belirtir.
Taşınmazın ada, parsel ve pafta numarası da tapu senedi üzerinde yer alır.
Önemli Not: Ada ve parsel numarası, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kadastro planında nasıl konumlandığını belirten önemli bilgilerdir. Eğer tapu kaydı ile uyumsuzluk varsa, belediye imar müdürlüğüne başvurularak tapu kaydı doğrulanmalıdır.
Örnek: İstanbul’un Beşiktaş ilçesinde bir konut aldığınızı düşünelim. Tapu senedinde, taşınmazın Beşiktaş ilçesi, Etiler Mahallesi, 145 ada, 12 parsel numarası ile kayıtlı olduğu belirtilir. Bu bilgiler, tapunun resmi olarak belediye ve tapu kayıtlarında nerede bulunduğunu gösterir.
3. Taşınmazın Cinsi (Türü)
Tapu senedinde taşınmazın türü net bir şekilde belirtilir.
Taşınmaz türü, taşınmazın kullanım amacına ve hukuki statüsüne göre değişebilir.
Tapu Senedinde Belirtilen Başlıca Taşınmaz Türleri:
- Konut: Apartman dairesi, villa veya müstakil evler için kullanılır.
- Arsa: Üzerinde herhangi bir yapı olmayan, imara uygun taşınmazları gösterir.
- Tarla: Tarımsal faaliyetler için ayrılmış arazileri belirtir.
- İş Yeri: Dükkan, ofis veya sanayi tesisi gibi ticari taşınmazları ifade eder.
Önemli Not: Tapu senedinde taşınmazın cinsi “tarla” olarak geçiyorsa, bu alan üzerine bina inşa edilemeyeceği anlamına gelir. Eğer taşınmazın cins değişikliği yapılacaksa, belediyeye başvurularak “arsa” statüsüne çevrilmesi gereklidir.
Örnek: Bir kişi konut satın aldığında tapu senedinde taşınmazın cinsi “kat mülkiyeti” veya “kat irtifakı” olarak belirtilmiş olabilir. Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış binalar için kullanılırken, kat mülkiyeti tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış binalar için kullanılır.
4. Yüzölçümü (Metrekare Alanı)
Taşınmazın toplam alanını metrekare (m²) cinsinden belirtir.
Bir taşınmazın hisseli olup olmadığına göre yüzölçümü farklı hesaplanabilir.
Örnek:
- Tam mülkiyet tapusunda: Taşınmazın toplam yüzölçümü doğrudan belirtilir. Örneğin, 500 m² bir arsa için tapu senedinde “Yüzölçümü: 500 m²” yazar.
- Hisseli tapularda: Hissedarın sahip olduğu metrekare ayrı belirtilir. Örneğin, 500 m² bir arsanın %50 hissesine sahip bir kişinin tapusunda “Yüzölçümü: 250 m²” yazabilir.
Önemli Not: Tapu senedinde belirtilen yüzölçümü ile belediye kayıtları arasında fark olup olmadığı kontrol edilmelidir.
5. Malik Bilgileri (Tapu Sahibi Bilgileri)
Tapu sahibinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası tapu senedi üzerinde yer alır.
Eğer taşınmaz hisseli tapu olarak düzenlenmişse, tüm hissedarlar ve sahip oldukları pay oranları belirtilir.
Önemli Not: Tapu devri yapılacaksa, tapu sahibi veya yetkili bir vekil tapu müdürlüğünde hazır bulunmalıdır.
6. İmar Durumu
Taşınmazın imar planındaki durumu tapu senedinde belirtilir.
Bir taşınmazın imar planındaki kullanımı, belediye imar müdürlüğü tarafından belirlenen kurallar doğrultusunda düzenlenmiştir.
Önemli Not: Eğer bir taşınmaz imar iznine sahip değilse, üzerine bina inşa edilmesi mümkün olmayabilir.
Örnek: Bir arsanın tapu senedinde “tarla” olarak geçtiğini düşünelim. Bu durumda, taşınmazın imar durumunu belediyeden kontrol etmeden üzerine yapı inşa edilemez.
7. Tescil ve İşlem Bilgileri
Tapu devri veya taşınmaz üzerinde yapılan değişikliklerin tarihi tapu senedinde belirtilir.
Tapuya sonradan eklenen şerhler, ipotekler veya kısıtlamalar burada yer alır.
Önemli Not: Bir taşınmaz satın alınmadan önce, tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz veya takyidat olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Örnek: Bir konut satın alındığında tapu kaydında “İpotek Şerhi” bulunuyorsa, bu konutun banka kredisi ile alınmış olduğu ve kredi borcu ödenmediği sürece tapunun satılamayacağı anlamına gelir.
Tapu Senedi Türleri Nelerdir?
Tapu senetleri, taşınmazın türüne ve kullanım şekline göre farklı kategorilere ayrılır. İşte en yaygın tapu türleri:
1. Müstakil (Ferdi) Tapu
Tek bir kişiye ait olan mülkiyetleri gösterir. Bir arsa, daire veya iş yeri tek bir kişi üzerine kayıtlıdır. Satış veya bağış gibi işlemlerle devredilebilir.
2. Hisseli Tapu
Birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazları gösterir. Hisseler belirli oranlarla paylaştırılmıştır, ancak hangi bölüm kime ait olduğu belirlenmemiştir. Hissedarlar kendi paylarını satabilir, ancak ön alım hakkı nedeniyle diğer hissedarların izni gerekebilir.
Örnek: Bir tarla 5 mirasçıya kaldığında, hisseli tapu düzenlenebilir ve her mirasçının hissesi belirlenir.
3. Kat Mülkiyeti Tapusu
Tamamlanmış bir binada, bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) ayrı tapulara sahip olduğunu gösterir. Kat mülkiyetli tapu, taşınmazın imar ve iskan iznine sahip olduğunu gösterir.
4. Kat İrtifak Tapusu
Henüz tamamlanmamış bir inşaatta bağımsız bölümlerin sahiplerini gösterir. İnşaat tamamlandığında, kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir.
Örnek: Bir inşaat firması tarafından yeni yapılan bir projede, daire sahiplerine öncelikle kat irtifak tapusu verilir. Bina tamamlandığında, kat mülkiyetine geçiş yapılır.
5. İştirakli Tapu
Bir taşınmazın ortak kullanım hakkını gösterir. Özellikle turizm tesisleri, kooperatifler ve vakıflar için kullanılır.
Tapu Senedi Nasıl Alınır?
Tapu senedi, bir taşınmazın yasal sahibini gösteren ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından düzenlenen resmi bir mülkiyet belgesidir. Tapu senedi, taşınmazın satış, miras, bağış veya trampa (takas) yoluyla devri sonrası yeni maliki adına düzenlenir ve tapu müdürlüğünden teslim alınır.
Tapu senedi almak için öncelikle tapu devri işlemlerinin tamamlanması ve yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. İşte tapu senedi alma süreci ve dikkat edilmesi gerekenler:
1. Tapu Senedi Alma Süreci Adım Adım
Tapu senedi almak için aşağıdaki resmi işlemler tamamlanmalıdır:
1. Tapu Devri İşleminin Yapılması
Tapu senedi, bir taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesiyle birlikte düzenlenir. Bu işlem, tapu müdürlüğünde resmi olarak gerçekleştirilir.
Tapu devri işlemi için alıcı ve satıcı (veya mirasçılar, bağışçılar) tapu müdürlüğüne başvurur. Tapu müdürlüğünde taraflar arasında imzalanan tapu devri belgesi ile mülkiyet yeni sahibine geçer. Tapu devri işlemi tamamlandıktan sonra yeni malik adına tapu senedi düzenlenir.
Örnek: Bir kişi bir daire satın aldığında, tapu devri işlemi tapu müdürlüğünde tamamlanır ve tapu kaydı alıcı adına güncellenir. Yeni malik, adına düzenlenen tapu senedini tapu müdürlüğünden alabilir.
2. Tapu Senedi Alınması İçin Gerekli Belgelerin Hazırlanması
Tapu senedi almak için belirli belgelerin eksiksiz olarak hazırlanması gerekir. Gerekli belgeler şunlardır:
Tapu devri başvurusu için tarafların kimlik belgeleri (T.C. kimlik kartı veya pasaport). Tapu senedi (Eğer mevcutsa, eski tapu senedi). Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınan “Rayiç Bedel Belgesi”. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi (Konut satışlarında zorunludur). Tapu harcının yatırıldığını gösteren banka dekontu. Eğer işlem vekaletname ile yapılacaksa, noter onaylı vekaletname.
Önemli Not: Eğer tapu miras yoluyla alınacaksa, veraset ilamı ve mirasçılık belgesi de gereklidir.
3. Tapu Harcı ve Diğer Masrafların Ödenmesi
Tapu senedi alınmadan önce tapuyla ilgili tüm harç ve ücretlerin ödenmesi gerekmektedir.
Tapu harcı, taşınmazın satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanır. Döner sermaye ücreti ve tapu işlem harcı ödenmelidir. Belediyeye ödenecek emlak vergisi borcu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Örnek: 1.500.000 TL değerinde bir konut satışı için tapu harcı hesaplanırken, satış bedelinin %4’ü alınır. Bu durumda tapu harcı 60.000 TL olur ve bu tutar, alıcı ve satıcı tarafından %2 oranında paylaşılır.
4. Tapu Senedinin Düzenlenmesi ve Teslimi
Tapu devri işlemi tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğü tarafından yeni malik adına tapu senedi düzenlenir. Tapu senedinin basımı tamamlandıktan sonra taşınmaz sahibi, kimlik belgesi ile tapu müdürlüğünden tapu senedini teslim alabilir. Günümüzde tapu senedi elektronik ortamda da alınabilir ve TAKBİS sistemi üzerinden sorgulanabilir.
Önemli Not: Tapu devri tamamlandıktan sonra tapu senedi elden alınabileceği gibi, e-Devlet veya TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden de görüntülenebilir.
2. Tapu Senedi E-Devlet Üzerinden Nasıl Alınır?
Tapu senedi almak için Tapu Müdürlüğü’ne gitmeden, e-Devlet üzerinden dijital tapu sorgulaması yapılabilir.
e-Devlet üzerinden tapu senedi alma adımları:
- e-Devlet (https://www.turkiye.gov.tr) adresine giriş yapılır.
- “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetine girilir.
- TC kimlik numarası ve e-Devlet şifresi ile giriş yapılır.
- Üzerinize kayıtlı taşınmazların tapu bilgileri görüntülenir.
e-Devlet üzerinden tapu bilgilerini sorgulamak mümkündür, ancak tapu senedinin fiziki olarak teslimi için tapu müdürlüğüne başvurmak gerekir.
Önemli Not: e-Devlet üzerinden yalnızca kendi üzerinize kayıtlı taşınmazları görüntüleyebilirsiniz. Başka birinin tapu kaydını görmek için resmi vekalet gereklidir.
3. Tapu Senedi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu kaydındaki taşınmazın ada, parsel ve yüzölçümü bilgilerinin doğru olup olmadığı kontrol edilmelidir. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya kısıtlama olup olmadığı sorgulanmalıdır. Hisseli tapu alınıyorsa, diğer hissedarların satışa itiraz hakkı olup olmadığı öğrenilmelidir. Kat mülkiyeti ve iskan durumu kontrol edilmelidir.
Önemli Not: Tapu devri işlemleri noter huzurunda değil, sadece tapu müdürlüklerinde yapılır. Dolandırıcılık riskine karşı noter onaylı sözleşmeler tapu devri yerine geçmez.
Tapu Senedi İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu kaydı kontrol edilerek taşınmazın ipotekli, hacizli veya şerhli olup olmadığı öğrenilmelidir. Tapu devri noter huzurunda değil, sadece tapu müdürlüğü aracılığıyla yapılmalıdır. Hisseli tapularda tüm hissedarların onayı olmadan işlem yapılamaz. Tapu senedinde belirtilen yüzölçümü ve ada/parsel bilgilerinin doğruluğu kontrol edilmelidir.
Önemli Not: Tapu senedinde yer alan bilgilerin yanlış olması durumunda, düzeltme işlemi için tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır.
Sonuç
Tapu senedi, bir taşınmazın resmi sahibini ve hukuki durumunu gösteren devlet tarafından verilen en önemli mülkiyet belgesidir. Tapu müdürlükleri tarafından düzenlenen bu belge, taşınmazın türüne göre farklı tapu türlerine ayrılır ve mülkiyetin güvence altına alınmasını sağlar.
Tapu senedi, taşınmazın yasal sahibini ve mülkiyet haklarını gösterir. Tapu kaydı sorgulama işlemi e-Devlet veya TAKBİS sistemi üzerinden yapılabilir. Gayrimenkul alım-satımı yaparken tapu kayıtlarının doğruluğunun kontrol edilmesi büyük önem taşır.
Eğer bir taşınmaz almayı planlıyorsanız, tapu senedinin doğruluğunu kontrol ederek hukuki bir sorunla karşılaşmamak için uzman danışmanlık almanız önerilir.
