Şerh, bir taşınmazın tapu kütüğüne işlenerek, üçüncü kişilere karşı hukuki bir güvence sağlaması amacıyla konulan kayıt veya açıklamadır. Tapu şerhi, taşınmazla ilgili belirli hakları veya kısıtlamaları belirtir ve malik dışında kişilerin haklarını da güvence altına alır.
Bu makalede şerh nedir, türleri nelerdir, nasıl konulur, hukuki etkileri nelerdir ve hangi durumlarda kaldırılabilir? gibi konulara ayrıntılı olarak değineceğiz.
Şerh Nedir? Tanımı ve Hukuki Dayanağı
Şerh, Türk Medeni Kanunu’na göre tapu siciline kaydedilen ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin kısıtlamalar, sınırlamalar veya üçüncü kişilere karşı güvence sağlayan açıklamalardır. Şerhler, taşınmaz üzerindeki belirli bir hakkı güvence altına almak veya kısıtlama getirmek için konulabilir.
Şerhin Temel Özellikleri
- Tapuya işlenir ve resmi kayıtlara geçer.
- Üçüncü kişileri bağlayıcıdır.
- Kişisel haklar, sınırlamalar veya yasal düzenlemeler ile ilgilidir.
- Belirli süreli veya süresiz olabilir.
- Hak sahibinin korunmasını amaçlar.
Şerh Neden Konulur?
Tapu şerhi, taşınmaz mülkiyetine ilişkin çeşitli hakların korunması ve hukuki güvence altına alınması amacıyla konulmaktadır. Bir taşınmazın el değiştirmesini, kullanım koşullarını veya üzerinde bir hak tesis edilmesini belirleyen bu kayıtlar, farklı nedenlerle tapu siciline işlenebilir. Şerh, hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek, üçüncü kişileri bilgilendirmek ve taşınmaz üzerindeki tasarrufları kontrol altına almak amacıyla kullanılır.
Aşağıda, şerh koyulmasının en yaygın nedenleri ve detaylı açıklamaları bulunmaktadır:
1. Bir Taşınmazın Satışının veya Devrinin Geçici Olarak Durdurulması İçin
Bazı durumlarda, bir taşınmazın elden çıkarılmasını, satışını veya devrini geçici olarak durdurmak gerekebilir. Bu genellikle hukuki ihtilaflar veya belirli sözleşmeler nedeniyle ortaya çıkar. Şerh konulduğunda, taşınmazın satışı veya devri, şerhin kaldırılmasına kadar resmi olarak mümkün olmaz veya sınırlı hale gelir.
Örnek Durumlar:
- Mahkeme kararıyla konulan ihtiyati tedbir şerhi: Taraflar arasında hukuki bir anlaşmazlık varsa (örneğin, miras veya boşanma davası gibi), mahkeme tarafından taşınmazın satışı veya devri durdurulabilir.
- İpotek veya haciz şerhi: Bir taşınmaz kredi borcuna teminat olarak gösterilmişse, ipotek kaldırılmadan devredilemez. Benzer şekilde, icra takibi nedeniyle haciz konulan taşınmaz da elden çıkarılamaz.
- Kamulaştırma şerhi: Devlet, belirli kamu projeleri (yol, köprü, park vb.) için özel mülkiyetleri kamulaştırabilir. Bu süreç devam ederken, taşınmazın devrini engellemek amacıyla tapuya şerh konulur.
2. Bir Kişinin Taşınmaz Üzerinde Belirli Bir Hakkını Güvence Altına Almak İçin
Tapu şerhleri, taşınmaz sahibi dışında başka kişilerin de belirli haklarını korumak amacıyla kullanılabilir. Bu tür şerhler, taşınmazın gelecekteki mülkiyet durumu üzerinde belirli kişilere avantaj sağlar.
Örnek Durumlar:
- Ön alım hakkı (şufa hakkı) şerhi: Eğer bir taşınmaz hissedarları arasında ortak mülkiyet bulunuyorsa, herhangi bir hissedar taşınmazını satmak istediğinde, diğer hissedarlar öncelikli alım hakkına sahip olabilir. Bu hak, şerh konularak tapuda güvence altına alınır.
- Geri alım hakkı şerhi: Bir taşınmaz satılırken, belirli bir şart gerçekleştiğinde (örneğin, belirli bir süre içinde kullanılmazsa) geri alınabilmesi için bu hak şerh olarak tapuya işlenebilir.
- Satış vaadi sözleşmesi şerhi: Satıcı ve alıcı arasında taşınmazın ileride satılacağına dair bir sözleşme varsa, bu şerh ile güvence altına alınabilir.
Bu tür şerhler, hak sahibinin taşınmazın gelecekteki satışı veya devri konusunda öncelik sahibi olmasını sağlar ve olası anlaşmazlıkları önler.
3. Miras, Boşanma veya Ortaklık Gibi Davalar Nedeniyle Taşınmazın Üçüncü Kişilere Devrinin Engellenmesi İçin
Bazı hukuki süreçlerde, taşınmazın başkalarına devrini engellemek gerekebilir. Bu, miras paylaşımı, boşanma süreci veya ortaklık feshi gibi durumlarda taşınmazın adil bir şekilde dağıtılmasını sağlamak için konulan bir güvence mekanizmasıdır.
Örnek Durumlar:
- Miras Ortaklığı Şerhi: Bir taşınmaz, mirasçılar arasında paylaşılamadığı sürece tüm mirasçılara aittir. Bu durumda, mirasçılardan biri taşınmazı tek başına satamaz veya devredemez.
- Boşanma davalarında aile konutu şerhi: Eşlerden biri, boşanma sürecinde ortak yaşam alanı olan evi satmak veya devretmek isteyebilir. Ancak mahkeme tarafından konulan aile konutu şerhi, eşin rızası olmadan satışın gerçekleşmesini engeller.
- Ortaklık feshi şerhi: Bir taşınmaz, ortaklar arasında paylaşılamadığı veya dava sürecinde olduğu sürece, üçüncü kişilere devri sınırlandırılabilir.
Bu tür şerhler, taraflar arasında mülkiyet haklarının adil bir şekilde paylaşılmasını sağlar ve mağduriyetleri önler.
4. Kiracıların Haklarını Koruma Altına Almak İçin
Bir kiracı, uzun vadeli bir kira sözleşmesine sahipse veya belirli hukuki güvenceler altında bulunuyorsa, bu haklarını tapuda şerh koyarak güvence altına alabilir.
Örnek Durumlar:
- Kira sözleşmesi şerhi: Kiracı, uzun vadeli bir kira sözleşmesi yaptıysa ve tapuya şerh koydurursa, ev sahibi değişse bile kira sözleşmesi geçerli kalır. Bu, yeni malikin kiracıyı çıkarmasını engeller.
- İntifa hakkı şerhi: Bir kişi belirli bir taşınmazı ömür boyu kullanma hakkına sahipse, bu hak tapuya şerh olarak işlenir ve malik değişse bile bu hakkın korunması sağlanır.
Bu tür şerhler, kiracının mağdur olmasını önler ve yeni malikin sözleşmeye uymasını zorunlu kılar.
Şerh Türleri Nelerdir?
Şerhler, tapuya işlenme amacına ve hukuki niteliğine göre farklı kategorilere ayrılır. Tapu şerhleri üç ana gruba ayrılmaktadır:
1. Kişisel Haklara İlişkin Şerhler
Bu tür şerhler, taşınmaz üzerinde kişisel bir hakkın varlığını gösterir. Malik değişse bile hak sahibinin hakkını koruma altına alır.
- Ön Alım (Şufa) Hakkı Şerhi:
- Bir taşınmazın satılması durumunda, belirli bir kişinin satın alma önceliğini korur.
- Örnek: Bir hissedar, ortak olduğu taşınmazın satışa çıkması durumunda öncelikli alıcı olur.
- Alım Hakkı Şerhi:
- Belirli bir kişinin taşınmazı ilerleyen süreçte satın alabileceğini gösterir.
- Geri Alım Hakkı Şerhi:
- Satılan bir taşınmazın ilerleyen süreçte belirli bir koşulla geri alınabileceğini gösterir.
- Satış Vaadi Şerhi:
- Bir taşınmazın belirli bir kişi tarafından ilerleyen süreçte satın alınacağının garanti altına alınmasıdır.
- Kira Sözleşmesi Şerhi:
- Kiracının haklarını güvence altına almak için tapuya işlenir.
2. Taşınmazın Hukuki Durumunu Sınırlayan Şerhler
Bu tür şerhler, taşınmazın malikine belirli kısıtlamalar getirir ve taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlar.
- Aile Konutu Şerhi:
- Eşlerden birinin izni olmadan taşınmazın satılamayacağını veya ipotek edilemeyeceğini gösterir.
- Örnek: Ev, eşlerden birinin adına kayıtlı olsa bile, diğer eşin rızası olmadan satılamaz.
- İpotek Şerhi:
- Taşınmazın kredi borcu veya başka bir borç nedeniyle ipotek edildiğini gösterir.
- Haciz Şerhi:
- Borç nedeniyle taşınmazın satışının veya devrinin durdurulduğunu gösterir.
- İhtiyati Tedbir Şerhi:
- Mahkeme kararıyla taşınmazın devrinin veya satışının geçici olarak engellendiğini gösterir.
- Kamulaştırma Şerhi:
- Devletin taşınmazı kamu yararına el koyacağını gösterir.
3. Geçici ve Süresiz Şerhler
- Miras Ortaklığı Şerhi:
- Bir taşınmazın mirasçılar arasında paylaşımı tamamlanana kadar satılamayacağını veya devredilemeyeceğini gösterir.
- Devletin Koruması Altındaki Taşınmaz Şerhi:
- Kültürel miras kapsamında koruma altına alınan taşınmazlar için uygulanır.
Tapuya Şerh Koymak İçin Gereken Belgeler ve İşlemler
Tapuya şerh koymak için belirli belgelerin hazırlanması ve ilgili Tapu Müdürlüğü’ne başvurulması gerekmektedir.
Gerekli Belgeler
- Tapu Senedi veya Taşınmaza Ait Bilgiler
- Şerh Konulmasını Gerektiren Resmi Belge (Mahkeme Kararı, Sözleşme vb.)
- Tarafların Kimlik Belgeleri
- Noter Onaylı Belgeler (Bazı Şerhler İçin)
Şerh Konulma Süreci
- Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
- İlgili belgeler incelenir ve değerlendirilir.
- Uygun görülen şerh tapuya işlenir.
- Şerh ilgililere resmi olarak bildirilir.
Şerh Nasıl Kaldırılır?
Bir şerhin kaldırılması için belirli hukuki süreçlerin tamamlanması gerekmektedir. Şerh, genellikle hak sahibinin talebi, sürenin dolması veya mahkeme kararı ile kaldırılabilir.
Şerhin Kaldırılma Yöntemleri:
- Şerh Koyan Kişinin Rızası ile Kaldırma:
- Hak sahibi tapuya başvurarak şerhin kaldırılmasını talep edebilir.
- Sürenin Dolması:
- Belirli bir süre için konulan şerhler, süresi dolunca otomatik olarak kaldırılır.
- Mahkeme Kararı ile Kaldırma:
- Taraflar arasında ihtilaf çıkarsa veya şerhin haksız olduğunu iddia eden kişi mahkemeye başvurabilir.
- Mahkeme şerhin kaldırılmasına karar verirse, tapuya bu karar gönderilerek işlem yapılır.
- Borç Ödeme ile Haciz ve İpotek Kaldırma:
- Borç ödenirse, ilgili ipotek veya haciz şerhi kaldırılabilir.
Şerh ile Tapu Beyanı Arasındaki Farklar
Şerh, üçüncü kişilere karşı bir hak iddiası koyarken, tapu beyanı ise yalnızca bilgilendirme amacı taşır.
| Özellik | Şerh | Tapu Beyanı |
|---|---|---|
| Hukuki Bağlayıcılık | Üçüncü kişilere karşı bağlayıcıdır. | Sadece bilgi verme amaçlıdır. |
| Amacı | Kısıtlama veya hak iddiası sağlar. | Taşınmaz hakkında genel bilgi verir. |
| Tapuya İşlenme | Resmi süreç gerektirir. | Bilgi amaçlı kaydedilir. |
Sonuç
Şerh, taşınmazlar üzerinde hak iddia eden kişilerin haklarını koruyan ve üçüncü kişilere bildirim yapan önemli bir tapu kaydıdır. Ön alım hakkı, ipotek, haciz, aile konutu şerhi gibi çeşitli türleri bulunmaktadır ve bu haklar malik değişse bile geçerliliğini koruyabilir.
Eğer bir taşınmaz almayı planlıyorsanız, tapu kaydında şerh olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Böylece, taşınmazın herhangi bir kısıtlamaya tabi olup olmadığını öğrenebilir ve güvenli bir satın alma işlemi gerçekleştirebilirsiniz.
