Kat maliki, bir apartman veya sitenin bağımsız bir bölümünün (daire, dükkan, ofis gibi) tapu sahibine verilen isimdir. Kat mülkiyeti sisteminde, malik sadece kendi bağımsız bölümünden sorumlu olmakla kalmaz; aynı zamanda ortak alanların kullanımına ve bakımına da katkıda bulunmak zorundadır. Kat malikinin hakları ve yükümlülükleri, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir.
Bu makalede, kat malikinin kim olduğu, hakları, sorumlulukları, diğer maliklerle ilişkileri ve hukuki boyutları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Kat Maliki Nedir?
Kat maliki, bir binanın tapuda bağımsız bir bölümü adına kayıtlı olan kişidir. Bu malik, kendi bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir ve aynı zamanda binanın ortak alanları üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir.
Kat Malikliği ile İlgili Temel Kavramlar
- Bağımsız Bölüm: Kat malikinin tapuda sahip olduğu daire, dükkan, depo gibi ayrı kullanıma uygun alanlardır.
- Ortak Alanlar: Apartman girişleri, asansörler, otopark, bahçe gibi tüm maliklerin kullanımına sunulan alanlardır.
- Kat Mülkiyeti Kanunu: Kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını düzenleyen yasal çerçevedir.
Kat Malikinin Hakları
Kat malikinin yasal olarak sahip olduğu haklar şunlardır:
1. Bağımsız Bölüm Hakkı
Kat maliki, tapuda kendisine kayıtlı olan bağımsız bölümü dilediği gibi kullanabilir, kiraya verebilir veya satabilir.
2. Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı
Kat maliki, binanın ortak alanlarını diğer maliklerle birlikte kullanma hakkına sahiptir. Bu alanlar arasında:
- Bahçe
- Asansör
- Merdiven boşlukları
- Çatı gibi bölümler yer alır.
3. Karar Alma Süreçlerine Katılma
Kat maliki, apartman veya site yönetimi tarafından düzenlenen toplantılara katılarak:
- Aidat miktarlarının belirlenmesi
- Tadilat kararlarının alınması
- Yönetici seçimleri gibi konularda oy kullanabilir.
4. Hukuki Koruma
Kat maliki, bağımsız bölümünün veya ortak alanların zarar görmesi durumunda hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir.
Kat Malikinin Sorumlulukları
Kat maliki, haklarının yanı sıra belirli sorumluluklara da sahiptir:
1. Aidat Ödeme Yükümlülüğü
Kat maliki, binanın bakım, onarım ve diğer ortak giderleri için belirlenen aidatları düzenli olarak ödemek zorundadır.
2. Ortak Alanların Korunması
Malik, ortak alanların temizliği ve düzenine dikkat etmekle yükümlüdür. Örneğin:
- Asansörlerin amacına uygun kullanımı
- Merdiven boşluklarına eşya bırakmamak
- Ortak bahçenin tahrip edilmemesi
3. Gürültü ve Huzur Kurallarına Uyma
Kat maliki, diğer maliklerin huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmalıdır. Örneğin:
- Gece saatlerinde yüksek sesle müzik dinlememek
- Tadilat işlerini gündüz saatlerinde yapmak
4. Yönetim Kurallarına Uygunluk
Kat maliki, apartman yönetimi tarafından belirlenen kurallara ve karar defterine uymakla yükümlüdür.
Kat Malikinin Ortak Alanlardaki Hakları ve Payı
Kat maliki, ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Bu pay, tapu kaydında arsa payı olarak belirtilir. Arsa payı, bağımsız bölümün büyüklüğüne ve konumuna göre belirlenir. Ortak alanlardan yararlanma hakkı şu şekilde düzenlenir:
- Eşit Kullanım Hakkı: Tüm kat malikleri, ortak alanlardan eşit şekilde faydalanır.
- Bakım ve Onarım Maliyetleri: Ortak alanlarla ilgili masraflar, maliklerin arsa payına göre bölüştürülür.
Kat Malikinin Yönetimle İlişkisi
Kat malikleri, apartman veya site yönetimi ile doğrudan ilişki içindedir. Yönetimle olan ilişkiler şu şekilde düzenlenir:
1. Yönetici Seçimi
Kat malikleri, yılda bir kez yapılan genel kurul toplantısında apartman yöneticisini seçer. Yönetici, ortak alanların düzenlenmesi ve aidatların toplanması gibi görevleri üstlenir.
2. Karar Defteri Onayı
Yönetim kurulu tarafından alınan kararlar, kat malikleri tarafından onaylanmalıdır.
3. Yasal İtiraz Hakkı
Kat maliki, alınan kararlara yasal olarak itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz süreci, mahkeme yolu ile yürütülür.
Kat Maliklerinin Hukuki Boyutları
Kat maliklerinin hak ve sorumlulukları, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu kanuna göre:
- Madde 18: Kat maliklerinin ortak alanları koruma yükümlülüğü.
- Madde 20: Aidat ödeme yükümlülüğü.
- Madde 33: Ortak alanların amacı dışında kullanılmasının yasaklanması.
Kat Maliklerine Yönelik Sıkça Sorulan Sorular
1. Kat Maliki Olmak İçin Ne Gereklidir?
Bir bağımsız bölümün tapusuna sahip olmak, kat maliki olmanın temel şartıdır.
2. Kat Maliki Toplantıya Katılmazsa Kararlar Geçerli Olur mu?
Evet, toplantıya katılmayan malikler de alınan kararlara uymakla yükümlüdür.
3. Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Aidatını ödemeyen kat malikine, yönetim tarafından ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir.
4. Kat Malikleri Yönetim Kurallarına Uymak Zorunda mı?
Evet, kat malikleri, apartman yönetimi tarafından alınan kararlara uymak zorundadır.
Sonuç
Kat maliki, bağımsız bir bölüme sahip olan ve ortak alanlar üzerinde hak sahibi olan kişidir. Hakları kadar sorumlulukları da bulunan kat maliklerinin, apartman düzenini ve yönetim kurallarını koruması önemlidir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde belirlenen hak ve yükümlülükler, kat maliklerinin huzurlu bir yaşam sürdürebilmesi için hukuki bir zemin oluşturur. Kat maliklerinin, haklarını ve sorumluluklarını bilerek hareket etmesi, apartman ve site yaşamının daha düzenli ve uyumlu olmasını sağlar.
