Ev almak, hem duygusal hem de maddi anlamda önemli bir karardır. Ancak bu süreçte sadece fiyat, konum veya büyüklük gibi unsurları değerlendirmek yeterli değildir. Hukuki açıdan dikkat edilmesi gereken noktalar, ileride karşılaşılabilecek sorunların önüne geçmek için kritik öneme sahiptir. Bu makalede, ev alırken göz önünde bulundurmanız gereken tüm hukuki detayları, belgeleri ve işlemleri detaylı bir şekilde ele alıyoruz.
Tapu Belgesi ve Tapu Kaydı Kontrolü
Ev satın alırken ilk ve en önemli adım, tapu belgesinin doğruluğunu kontrol etmektir. Tapu belgesi, taşınmazın sahibini ve özelliklerini belirten resmi bir belgedir.
a. Tapu Türü
- Kat Mülkiyeti Tapusu: Binanın tüm hukuki süreçleri tamamlanmış ve kullanıma uygun olduğunu gösterir.
- Kat İrtifakı Tapusu: İnşaat halindeki bir taşınmaz için düzenlenmiştir. Riskli bir yatırım olabilir, dikkat edilmelidir.
b. Tapu Kaydında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Haciz veya İpotek Durumu: Tapu kaydında taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek veya haciz bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Şerhler ve Beyanlar: Tapu kaydındaki “şerhler” kısmında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki hakları (örneğin intifa hakkı) belirtilir. Bu, kullanım haklarınızı etkileyebilir.
Nasıl Kontrol Edilir?
Tapu Sicil Müdürlüğü veya Web Tapu Sistemi üzerinden sorgulama yapabilirsiniz.
İmar Durumu ve Ruhsat Kontrolü
Evin bağlı olduğu arazinin imar durumu ve yapı ruhsatı, evin hukuki durumunu etkileyen kritik unsurlardır.
a. İmar Durumu
- Satın almayı düşündüğünüz evin bulunduğu arsanın imar planına uygun olup olmadığını kontrol edin.
- İmar planı, taşınmazın nasıl kullanılacağını (konut, ticaret, sanayi) belirler.
b. Yapı Ruhsatı
- Bina ruhsatlı mı? Ruhsatsız yapılar, yasal sorunlara yol açabilir ve yıkım riski taşır.
- Yapı ruhsatının bina ile uyumlu olduğundan emin olun.
c. İskân Belgesi
- Satın alınacak evin iskân belgesi alınıp alınmadığını kontrol edin. İskân belgesi, binanın kullanıma uygun olduğunu gösterir.
İlgili Kurumlar:
Belediyelerin imar birimleri veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı.
Satıcı Hakkında Araştırma
Evi satın alacağınız kişinin veya firmanın güvenilirliği, sorunsuz bir işlem için önemlidir.
a. Satıcı Kimliği
- Satıcının tapu belgesindeki kişiyle aynı olduğundan emin olun.
- Eğer bir emlak firması aracılığıyla işlem yapıyorsanız, firmanın güvenilirliğini araştırın.
b. Aile Konutu Şerhi
- Satış işlemi yapılan ev, aile konutu olarak kullanılıyorsa, eşin satışa izin verdiğine dair noter onaylı bir belge alınması gereklidir.
c. Müteahhit veya İnşaat Firması
- İnşaat firmalarının geçmiş projelerini ve güvenilirliklerini araştırın.
- Müteahhit firmanın yapı denetim raporlarını kontrol edin.
Sözleşme ve Ödeme Süreci
Ev alımında ödeme sürecinin hukuki olarak doğru bir şekilde yönetilmesi gerekir.
a. Satış Vaadi Sözleşmesi
- Henüz tapu devri yapılmamışsa, noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmelidir. Bu sözleşme, taraflar arasında bir güvence sağlar.
b. Ödeme Şekli
- Ödemeleri mutlaka banka yoluyla gerçekleştirin. Bu, ileride çıkabilecek hukuki uyuşmazlık durumlarında delil olarak kullanılabilir.
- Ödemenin, taşınmazın satış bedeline uygun olması önemlidir. Eksik veya fazla ödeme, tapu harcı veya vergi sorunlarına neden olabilir.
c. Tapu Harcı ve Vergiler
- Tapu devri sırasında ödenecek tapu harcı, satış bedelinin %4’ü kadardır ve alıcı ile satıcı arasında eşit olarak paylaşılabilir.
- Satış sonrası ödenecek Emlak Vergisi miktarını kontrol edin.
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
Evi satın almadan önce, taşınmazın Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılıp yaptırılmadığını kontrol edin. DASK, olası deprem riskine karşı evinizi güvence altına alır.
a. Zorunluluk
- Tapu devri yapılabilmesi için DASK poliçesinin yenilenmiş olması gereklidir.
b. Kapsamı
- DASK, sadece binanın fiziksel yapısını kapsar. Mobilya ve kişisel eşyalar sigorta kapsamına dahil değildir.
Emlak Değerleme ve Ekspertiz Raporu
Evin gerçek değerini öğrenmek için bir emlak değerleme uzmanından hizmet alabilirsiniz.
a. Ekspertiz Raporunun Önemi
- Evin piyasa değerinin üzerinde bir ödeme yapmamak için önemlidir.
- Ekspertiz raporu, bankalardan alınacak konut kredisi süreçlerinde de gereklidir.
Konut Kredisi Kullanımı
Evi satın almak için konut kredisi kullanmayı planlıyorsanız, bankanın istediği belgeleri ve şartları yerine getirmeniz gerekmektedir.
a. Banka ile Süreç
- Banka, satın almayı düşündüğünüz evin ekspertiz raporunu inceler.
- Evin krediye uygun olup olmadığı değerlendirilir.
b. Ödeme Planı
- Banka ile ödeme planınızı net bir şekilde belirleyin ve faiz oranlarını karşılaştırın.
Komşuluk ve Çevresel Faktörler
Ev alımında hukuki açıdan doğrudan olmasa da dolaylı olarak önemli olan bir diğer faktör, çevresel unsurlardır.
a. Ortak Alan Hakları
- Apartman veya site içinde ortak kullanım alanlarının (otopark, bahçe, havuz) yasal düzenlemelerini kontrol edin.
- Yönetim planını inceleyerek, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını öğrenin.
b. Çevre ve Ulaşım
- Satın almayı düşündüğünüz evin çevresindeki altyapı ve ulaşım olanaklarını değerlendirin.
Sonuç
Ev satın alırken hukuki süreçlere dikkat etmek, hem mülkiyet hakkınızı güvence altına alır hem de ileride karşılaşılabilecek sorunları önler. Tapu kaydı, imar durumu, ödeme süreci ve yasal belgelerin eksiksiz olması, sorunsuz bir alım süreci için önemlidir. Hukuki destek almak ve profesyonel emlak danışmanlarından faydalanmak, bu süreçte size büyük kolaylık sağlayacaktır.
