Gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan “ada” kavramı, imar planlarında ve tapu kayıtlarında önemli bir yere sahiptir. Ada, belirli sınırlarla çevrili, bir veya birden fazla parselden oluşan yapı adasıdır. Bir diğer ifadeyle, dört tarafı yollar, caddeler, sokaklar, nehirler veya belirlenmiş sınırlarla çevrili olan ve üzerinde farklı parsellerin yer aldığı alanlara “ada” denir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından belirlenen ada numarası, gayrimenkulün bulunduğu konumun tespit edilmesi açısından büyük önem taşır. Peki, gayrimenkul sektöründe ada ne anlama gelir, nasıl belirlenir ve parsel ile arasındaki farklar nelerdir? İşte tüm detaylarıyla ada kavramı…
Ada Nedir?
Ada, imar planlarında ve tapu kayıtlarında belirli sınırlarla çevrili yapılaşmaya uygun alanlara verilen isimdir. Bir ada içerisinde birden fazla parsel bulunabilir. Her ada, bir numara ile tanımlanır ve bu numaralar tapu ve kadastro kayıtlarında resmi olarak yer alır.
Bir bölgedeki imar planı oluşturulurken, yerleşim düzeni, yolların konumu ve kamuya ayrılan alanlar dikkate alınarak adalar belirlenir. Bu adalar içindeki parseller ise bireysel mülkiyetleri gösterir.
Ada ve Parsel Arasındaki Fark Nedir?
- Ada, birden fazla parseli içinde barındıran, sınırları belirli bir büyük yapı alanıdır.
- Parsel, adanın içinde yer alan ve bireysel mülkiyete konu olan her bir arsa veya taşınmazı ifade eder.
Örneğin, 150 ada 4 parsel numarası olan bir gayrimenkul, 150 numaralı ada içinde yer alan 4 numaralı parseli ifade eder.
Ada Nasıl Belirlenir?
Bir bölgedeki adaların belirlenmesi imar planları ve kadastro çalışmaları ile yapılır. Belediyeler ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, belirli kriterlere göre adaların sınırlarını belirler.
Adaların belirlenme sürecinde şu kriterler dikkate alınır:
- İmar planına uygunluk: Belirli bir bölgenin yapılaşmaya uygun olup olmadığı belirlenir.
- Yol ve sokak sınırları: Adalar genellikle dört tarafı yollar, caddeler veya sokaklarla çevrili alanlar olarak belirlenir.
- Kamuya ayrılan alanlar: Park, yeşil alan, okul ve kamu binaları gibi unsurlar göz önünde bulundurulur.
- Kadastro ölçümleri: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan ölçümler sonucunda adalar ve parseller belirlenerek numaralandırılır.
Adalar, tapu kayıtlarına ve belediyelerin imar planlarına uygun olarak şekillendirilir.
Ada Numarası Nasıl Öğrenilir?
Bir gayrimenkulün ada numarasını öğrenmek için birkaç farklı yöntem kullanılabilir:
- Tapu Senedi Üzerinden
- Tapu senedinde “Ada” ve “Parsel” bilgileri açıkça belirtilmiştir.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Parsel Sorgulama Sistemi
- TKGM’nin resmi internet sitesi veya mobil uygulaması üzerinden ada ve parsel sorgulaması yapılabilir.
- Belediyelerden Sorgulama
- İlgili belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğü üzerinden ada ve parsel bilgileri öğrenilebilir.
- E-Devlet Üzerinden Sorgulama
- E-Devlet sistemine giriş yaparak Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden ada ve parsel numarası sorgulanabilir.
Bu yöntemlerle bir taşınmazın hangi ada içerisinde yer aldığı ve hangi parsel numarasına sahip olduğu kolaylıkla tespit edilebilir.
Ada İçindeki Parsellerin Durumu ve İmar Durumu
Bir ada içerisinde yer alan parsellerin imar durumu, imar planına göre belirlenir. İmar planları, belediyeler tarafından hazırlanır ve şu unsurlar dikkate alınır:
- Yapılaşma hakkı (Emsal, kat sayısı ve kullanım amacı)
- Ticari veya konut alanı olup olmadığı
- Kamuya ayrılan alanlar (park, yol, okul vb.)
- Yapı ruhsatı alınabilirliği
Bir adanın imar durumu, imar planlarının değişmesiyle güncellenebilir. Örneğin, bir bölgede daha önce konut alanı olarak belirlenen bir ada, yeni bir düzenleme ile ticari alan olarak değiştirilebilir.
Ada ile İlgili Hukuki İşlemler
Ada kavramı, tapu işlemlerinde ve imar düzenlemelerinde önemli bir yere sahiptir. Ada içerisindeki parsellerle ilgili yapılabilecek işlemler şunlardır:
- İmar Planı Değişikliği: Belediyeler, bölgenin gelişimine bağlı olarak adalar üzerindeki imar planlarını değiştirebilir.
- İfraz ve Tevhid İşlemleri: Parsellerin bölünmesi (ifraz) veya birleştirilmesi (tevhid) gibi işlemler, ada içerisindeki mülkiyet düzenini etkileyebilir.
- Kamulaştırma: Devlet veya belediyeler, kamu yararına kullanılması için bir adanın tamamını veya içindeki belirli parselleri kamulaştırabilir.
- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Bir ada içindeki parseller üzerine inşa edilen binalar için kat mülkiyeti tesis edilebilir.
Ada üzerindeki mülkiyet hakları, imar kanunları ve tapu mevzuatına uygun olarak düzenlenir.
Ada ve Parsel Üzerinde Gayrimenkul Alım-Satımı
Bir ada içindeki bir parseli satın almak isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:
- Ada ve parsel numarasını doğru öğrenmek
- İmar durumunu belediyeden sorgulamak
- Tapu kayıtlarını incelemek ve herhangi bir ipotek/haciz olup olmadığını kontrol etmek
- Kamulaştırma veya kentsel dönüşüm durumunu araştırmak
Gayrimenkul yatırımcıları ve alıcılar, ada üzerindeki parsellerin gelecekteki değer artışını öngörebilmek için bölgenin imar planlarını takip etmelidir.
Sonuç
Ada, gayrimenkul sektöründe önemli bir terim olup, imar planlarında ve tapu kayıtlarında belirli sınırlarla ayrılmış, birden fazla parselden oluşan yapı adalarını ifade eder.
Bir gayrimenkul satın alırken ada ve parsel bilgilerinin doğru şekilde incelenmesi, imar planlarının öğrenilmesi ve tapu kayıtlarının kontrol edilmesi büyük önem taşır.
Ayrıca, imar planlarında yapılan değişiklikler, kamulaştırma kararları ve kentsel dönüşüm projeleri ada üzerindeki gayrimenkullerin değerini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce ada ve parsel bilgilerini resmi kanallardan doğrulamak en sağlıklı yoldur.
