Hisseli tapu, bir taşınmaz mülkiyetinin birden fazla kişi tarafından paylaşıldığını belgeleyen resmi bir tapu türüdür. Bu tür tapu, bir gayrimenkulün tümü yerine belirli oranlarda mülkiyet hakkı sağlar. Hisseli tapu, gayrimenkul yatırımları, miras ve ortaklıklar gibi çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir. Ancak, bu tapu türü hem avantajlar hem de bazı hukuki ve pratik zorluklar barındırır.
Bu makalede, hisseli tapunun ne olduğunu, nasıl işlediğini, avantaj ve dezavantajlarını, hukuki süreçlerini ve satın alma sürecinde dikkat edilmesi gerekenleri detaylı şekilde ele alacağız.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren tapu türüdür. Bu tapu türünde her hak sahibi, taşınmazın belli bir oranına sahiptir. Ancak bu oranlar tapuda belirtilse de, mülkün fiziksel olarak hangi bölümlerinin kime ait olduğu genellikle belirtilmez.
Türk Hukukunda Hisseli Tapu
Hisseli tapu, Türk Medeni Kanunu’nun 683. ve 688. Maddeleri çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu kanun, taşınmazların paylı mülkiyet esaslarına göre yönetilmesini sağlar.
Hisseli Tapu Nasıl Çalışır?
Hisseli tapu sahipleri, taşınmazın tamamı üzerinde pay sahibi olurlar. Ancak, şu noktalar önemlidir:
- Fiziksel Paylaşım Yoktur: Hisseli tapuda, kimin taşınmazın hangi kısmını kullanacağı belirtilmez. Tüm hissedarlar, taşınmazın bütününe ortak olarak sahip olur.
- Ortak Karar Gerekliliği: Taşınmazın satışı, kiralanması veya üzerinde başka bir işlem yapılması için hissedarların ortak kararı gereklidir. Tüm hissedarların rızası olmadan büyük işlemler yapılamaz.
- Pay Oranları: Hissedarların mülkiyet oranları tapu senedinde belirtilir. Örneğin, bir taşınmazın %40’ı bir kişiye, %60’ı başka bir kişiye ait olabilir.
Hisseli Tapunun Avantajları
- Maliyet Avantajı: Bir taşınmazın hisseli tapuyla satın alınması, daha düşük maliyetle mülk sahibi olma fırsatı sunar.
- Yatırım Fırsatları: Gelişmekte olan bölgelerde hisseli tapuyla alınan taşınmazlar, değer kazandığında karlı bir yatırım olabilir.
- Miras ve Ortaklık: Aile içi mülk paylaşımı veya ticari ortaklıklar için uygun bir tapu türüdür.
Hisseli Tapunun Dezavantajları
- Kullanım ve Tasarruf Zorlukları: Fiziksel paylaşım yapılmadığı için, hissedarlar arasında mülkün nasıl kullanılacağı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir.
- Satış Süreçleri: Hisseli bir taşınmazın satışı, tüm hissedarların onayını gerektirir. Bu, işlemleri yavaşlatabilir veya imkansız hale getirebilir.
- Ortaklık Sorunları: Hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar, hukuki sorunlara yol açabilir. Özellikle bir hissedarın taşınmazı diğerlerinden habersiz kiralaması gibi durumlar sorun yaratabilir.
- İpotek ve Borç: Bir hissedarın borçlarından dolayı, taşınmazın tamamı üzerinde haciz işlemi uygulanabilir.
Hisseli Tapu Nasıl Alınır?
Hisseli tapu ile bir taşınmaz satın almak isteyenlerin dikkat etmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:
1. Tapu Kaydını İnceleyin
- Tapu Sicil Müdürlüğü’nden taşınmazın tapu kaydını kontrol edin.
- Hissedarların kimler olduğunu ve hisse oranlarını öğrenin.
2. Hukuki Durumu Değerlendirin
- Taşınmazın üzerinde haciz, ipotek veya başka bir yasal kısıtlama olup olmadığını inceleyin.
- Hissedarların rızası olmadan işlem yapmanın mümkün olmadığını unutmayın.
3. Anlaşmalar ve Sözleşmeler
- Hissedarlar arasında yazılı bir anlaşma yaparak kullanım alanlarını ve haklarını belirleyin.
- Hukuki uyuşmazlıkları önlemek için profesyonel bir avukata danışın.
Hisseli Tapu Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisseli tapunun satış süreci, bazı özel kurallara tabidir:
- Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı): Türk Medeni Kanunu’na göre, bir hissedarın payını satmak istemesi durumunda, diğer hissedarlar öncelikli alım hakkına sahiptir.
- Hissedarların Onayı: Büyük işlemler için tüm hissedarların onayı gereklidir. Örneğin, taşınmazın tamamını satmak istiyorsanız, tüm hissedarların rızasını almanız gerekir.
- Hukuki Süreçlerin Kontrolü: Tapu devri sırasında gerekli belgelerin tam olduğundan ve işlemlerin hukuka uygun şekilde yapıldığından emin olun.
Hisseli Tapu ile Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
| Kriter | Hisseli Tapu | Kat İrtifakı/Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Fiziksel Bölüm | Belirtilmez, tüm taşınmaz ortak kullanıma tabidir. | Her bağımsız bölüm (daire vb.) ayrı mülkiyete sahiptir. |
| Mülkiyet Oranı | Pay sahipleri arasında oran belirlenir. | Her bağımsız bölüm tapuda ayrı belirtilir. |
| Kullanım Esnekliği | Kullanım zorlukları ve anlaşmazlıklar yaşanabilir. | Daha net kullanım alanı sunar. |
Hisseli Tapu ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
1. Hisseli Tapuda Fiziksel Paylaşım Yapılabilir mi?
Evet, hissedarlar arasında anlaşma sağlanarak taşınmazın fiziksel olarak bölüşülmesi mümkündür. Bu durum, mahkeme kararıyla resmi hale getirilebilir.
2. Hisseli Tapu ile Kredi Çekilebilir mi?
Bankalar, genellikle hisseli tapu ile ipotekli kredi vermek istemez. Ancak bazı özel durumlarda, diğer hissedarların onayıyla kredi alınabilir.
3. Hissedarlar Arasında Anlaşmazlık Olursa Ne Yapılır?
Anlaşmazlık durumunda, taraflar hukuki yollara başvurabilir. Mahkeme, taşınmazın satışına veya ortaklığın sona erdirilmesine karar verebilir.
Sonuç
Hisseli tapu, özellikle maliyet avantajı sunan ve aile miraslarında sıkça karşılaşılan bir tapu türüdür. Ancak bu tür tapular, dikkatli bir şekilde yönetilmezse hukuki sorunlara yol açabilir. Hisseli tapu ile ilgili işlemler yapmadan önce tapu kaydını incelemek, hukuki danışmanlık almak ve tüm hissedarlarla açık bir iletişim kurmak önemlidir.
